Rentrée 2022 : État du marché immobilier haut de gamme

Paris - Ouest parisien - Provence - Saint-Tropez - Deauville - 9 septembre 2022

Les communications concernant les évolutions du marché immobilier sont nombreuses. Mais elles ne correspondent pas toujours à ce que nous vivons sur le terrain, sur les segments sur lesquels nous intervenons.

Aussi nous a-t-il semblé opportun de partager à nouveau nos observations, à la manière de ce que nous avions fait à l’issue du premier quadrimestre de 2022, en comparant le nombre de transactions opérées par nos agences, pour trois segments de prix (transactions entre 750 000 € et 2 M€, entre 2 et 3 M€, et dont le montant excède 3 M€), sur la période allant de mai à août, pour les années 2019 (ante-pandémie), 2020, 2021 et 2022.

L’année de référence (indice 100, quel que soit le segment de prix considéré) est 2019, dernière année ante pandémie ; il s’agissait alors d’un très bon millésime pour le marché parisien.

Nos observations devraient refléter assez fidèlement les évolutions du haut de gamme compte-tenu de nos parts de marché (cf infra).

En 2021, nos agences Daniel Féau ont été à l’origine de :

- 26% de la totalité des ventes parisiennes au-delà de 2 millions d’euros, soit 2,812 milliards d’euros*,
- 42,4% de la totalité des ventes parisiennes supérieures à 4 millions d’euros, soit 795 millions d’euros*.

Chaque année, Daniel Féau vend aussi entre 600 et 700 appartements d’une valeur comprise entre 500 000 euros et 2 millions d’euros.

*Source ADSN-BIEN – Chambre des Notaires de Paris/Ile-de-France - pour 2021

TRANSACTIONS DONT LE MONTANT EST COMPRIS ENTRE 750 000 € ET 2 M€ À PARIS ET PROCHE COURONNE OUEST

Tendance générale :

Au cours du second quadrimestre 2022, le nombre de ventes opérées par nos agences sur ce segment, qui était stable depuis la fin de confinement et à un niveau proche de celui enregistré en 2019, s’inscrit en hausse marquée, de plus de 30%.
Le nombre de produits proposés à la vente, qui avait fortement augmenté en 2020, est repassé en-deçà de son niveau de 2019.

Du point de vue de la typologie des appartements recherchés :

- Les durées de commercialisation des produits sans défaut avec un espace extérieur continuent à être très courtes ; et les prix sont orientés à la hausse.
- Les prix des produits sans défaut, mais sans espace extérieur, sont globalement stables, à un niveau élevé.
- Concernant les produits avec défaut (étages inférieurs, nuisances sonores, manque de clarté), la durée de commercialisation s’allonge et les prix sont orientés légèrement à la baisse.

Du point de vue de l’état d’esprit des acheteurs :

- Les acquéreurs français anticipent une augmentation des taux de crédit dans les prochains mois, et prévoient une période inflationniste sur les prochaines années, ce qui les incite à faire le « plein de crédit », le plus rapidement possible.
Par ailleurs, les multiples élevés et la volatilité observés sur le marché actions les incitent à privilégier la pierre dans leur allocation personnelle d’actifs.
- Après de longs mois d’absence, les acquéreurs étrangers, notamment Américains et Suisses, sont de retour et entendent bien profiter d’une parité de l’Euro avec leur monnaie qui leur est actuellement éminemment favorable.

Paris VIe - Notre Dame des Champs - Appartement de 242 m² - 4 chambres - Vendu en juillet 2022 - Prix de présentation : 5 400 000 €

TRANSACTIONS DONT LE MONTANT EXCÈDE 2 M€ PARIS ET PROCHE COURONNE OUEST

Sur les segments du luxe et de l’ultra-luxe, l’activité reste à un niveau soutenu.

Le nombre de ventes signées au cours du second quadrimestre de 2022 s’inscrit ainsi en progression de :

- 19 % par rapport à l’excellent deuxième quadrimestre de 2019 pour les ventes entre 2 et 3 millions,
- 41 % par rapport à l’excellent deuxième quadrimestre de 2019 pour les ventes dont le montant excède 3 M€.

Pour autant, ces résultats s’inscrivent en recul par rapport à ceux que nous avions observés au deuxième quadrimestre 2021 ; les candidats acquéreurs français restent pourtant nombreux et très motivés, et les acquéreurs internationaux sont à nouveau présents.

L’explication de ce recul du nombre de ventes par rapport au deuxième quadrimestre 2021 est à chercher du côté de l’offre, et non de l’état de la demande. Nous avons vendu beaucoup de produits sur les 24 derniers mois et l’offre est de ce fait plus limitée. En d’autres termes, et pour ce qui concerne les segments du luxe et de l’ultra luxe, le nombre de produits actuellement proposés à la vente est faible et l’augmentation du nombre d’appartements et hôtels particuliers sur le marché, qui avait caractérisé l’année 2020, appartient bel et bien au passé.

Le marché parisien demeure donc dans une configuration à laquelle nous sommes tout à fait habitués ; c’est-à-dire un marché de pénurie.

Paris XVIe - Avenue Foch - Appartement de 198 m² - 3 chambres - Vendu en juillet 2022 - Prix de présentation : 4 200 000 €

BELLES PROPRIÉTÉS DANS LE SUD DE LA FRANCE ET À DEAUVILLE

Pour ce qui concerne les produits de qualité, les marchés d’Aix, des Alpilles, du Lubéron, de Saint-Tropez, de Marseille et de Deauville sont sous tension. L’inventaire des produits de qualité à vendre se situe, là aussi, à un niveau très bas.

Si le nombre de ventes s’inscrit en léger recul par rapport à l’année dernière pour nos agences situées en province, ce n’est en aucun cas du fait d’un affaiblissement de la demande : les marchés du Sud et de la côte normande connaissent, eux-aussi, une pénurie réelle de beaux produits à vendre ; cette pénurie est encore plus marquée que celles de Paris et de l’ouest parisien.

Luberon - Goult - Propriété de 600 m² sur un parc de 14 hectares - 10 chambres - Vendue en août 2022 - Prix de présentation : 3 295 000 €

RÉSUMÉ & PERSPECTIVES

Quel que soit le segment de marché considéré, le nombre de ventes est en nette progression par rapport à 2019, qui était une excellente année : le marché est donc extrêmement dynamique - notamment pour les ventes de biens au-delà de 3 M€ qui ont augmenté de 41%.

Le stock de produits de qualité actuellement proposés à la vente est faible, quel que soit le secteur considéré ; ce qui a un impact sur le nombre de transactions, mais pas sur les prix dans leur globalité :
- Les durées de commercialisation des produits sans défaut avec un espace extérieur, continuent à être très courtes ; et les prix sont orientés à la hausse.
- Les prix des produits sans défaut, mais sans espace extérieur, sont globalement stables, à un niveau élevé.
- Concernant les produits avec défaut (étages inférieurs, nuisances sonores, manque de clarté), la durée de commercialisation s’allonge et les prix sont orientés vers une baisse légère.

La demande reste quant à elle soutenue : les Français cherchant à emprunter, les étrangers cherchant à profiter de la faiblesse de l’euro qui a pour conséquence directe d’augmenter leur pouvoir d’achat immobilier.

Compte-tenu du faible stock instantané de produits à vendre sur le marché du luxe et de l’ultra luxe, nous voyons mal comment le nombre de transactions pourrait se maintenir aux niveaux très élevés observés depuis début 2021 (plus de deux fois plus de transactions au-delà de 3 M€ observées en 2021 par rapport à 2019). De la même manière, nous ne voyons pas de raison que les prix s’infléchissent sur ces segments, du moins tant que la faiblesse de l’euro vient renforcer le pouvoir d’achat immobilier d’une clientèle internationale à nouveau active.