LE MARCHÉ PARISIEN DES BIENS VENDUS AU-DELÀ DE 1 MILLION D'EUROS
LA HAUSSE DES PRIX À PARIS EST-ELLE ARTIFICIELLE ?
Sur 12 mois, le marché de l’immobilier parisien représente de l’ordre de 20 milliards d’euros de ventes, dont 4,5 milliards environ concernent des biens supérieurs à 1 million d’euros. Ce dernier segment représente environ 3 000 ventes à Paris, sur un montant total de 37 000 ventes, soit 8% du marché. Les biens de plus de 2 millions d’euros représentent moins de 500 transactions.
Le marché parisien du luxe est donc relativement étroit. Le prix moyen du m² parisien a triplé en 20 ans. Il est actuellement selon les notaires, légèrement supérieur à 10 000 € du m².
Pour notre part, les transactions effectuées par nos agences, l’ont été en moyenne à :
- 12 071 €/m² pour les ventes de 750 000 € à 1 500 000 €
=> En progression de 6,7 % sur un an
- 13 474 €/m² pour les ventes de 1 500 000 € à 3 000 000 €
=> En progression de 7,5 % sur un an
- 18 423 €/m² pour les ventes supérieures à 3 000 000 €
=> En progression de 3,6 % sur un an
Sur ce segment supérieur à 1 million d’euros, sur les 12 derniers mois référencés par les notaires, nos agences Daniel Féau et Belles demeures de France ont réalisé :
- Près d'une vente parisienne sur 5 entre 1 et 2 Millions d'Euros
- Une vente sur 3 entre 2 et 4 Millions d'Euros
- Plus d'une vente sur 2 pour les biens immobiliers au-delà de 4 Millions d'Euros
Nos observations ont donc de bonnes chances d’être statistiques.
Si les prix ont augmenté beaucoup plus vite que l’inflation, les volumes en revanche évoluent dans un couloir compris entre 33 000 et 37 000 ventes annuelles.
Les volumes n’augmentent pas parce que l’offre est rigide.
L’offre est plus rigide à Paris que dans les autres métropoles mondiales.
En effet, le bâti parisien est limité en hauteur (pas de tours) et la loi SRU (loi sur le renouvellement urbain) datant de 2000 a rendu non viables les opérations de construction à Paris (à l’exception des 18e, 19e et 20e arrondissements).
L’offre est donc structurellement figée sur l’existant à Paris.
Face à cette offre figée, la demande est toujours plus forte.
Ceci s’explique notamment par plusieurs raisons ; Paris est la 1ère métropole touristique au monde avec plus de 19 millions de visiteurs. Également, Paris concentre plus que dans d’autres pays, les centres de décisions politiques, économiques et financiers et est la première vitrine du luxe à l’échelle internationale. De plus, l’architecture des immeubles parisiens, notamment dans les quartiers historiques et résidentiels est unique et recherchée par les parisiens, mais aussi par les provinciaux et les étrangers. L’immeuble haussmannien, qui est le bâti dominant dans ces quartiers, n’a pas d’équivalent au monde.
Une habitation de 250 m² environ à Londres sera communément sur 3 niveaux, avec des escaliers étroits, des plafonds assez bas, des fenêtres plutôt petites, dans des maisons en briques.
À Paris, la même surface est de plain-pied, dans un immeuble en pierre de taille, avec des parties communes généreuses, de grandes baies et une hauteur sous-plafond plus élevée et offre des éléments (parquets, moulures, cheminées…) de qualité.
Paris est donc l’une des métropoles les plus attractives du monde, après Londres, Singapour, New-York, (Hong-Kong…).
La clientèle étrangère – acquéreurs non-résidents fiscalement – de nos agences Daniel Féau et Belles demeures de France, est présente dans 20 % de nos ventes entre 2 et 4 millions d’euros et dans 40 % de nos ventes supérieures à 4 millions d’euros.
Le Brexit a accentué cette tendance de l’achat par les non-résidents à Paris notamment sur les ventes autour de 2 millions d’euros. À cela s’ajoute, du fait de la flat tax et de la fin de l’ISF, le retour d’investisseurs et d’entrepreneurs français, qui résidaient à l’étranger pour des raisons fiscales.
Au-delà de 10 millions d’euros, les non-résidents sont majoritaires dans nos ventes, les ventes supérieures à 50 millions d’euros étant la chasse gardée des princes du Golfe.
Pour les appartements familiaux recherchés par les français, le niveau des taux d’intérêts – dont le consensus est qu’ils resteront historiquement bas à moyen terme – contribue effectivement à raffermir la demande.
Le déséquilibre entre l’offre et la demande le plus flagrant porte d’ailleurs – et de très loin – sur l’appartement familial classique de 3 chambres autour de 130 à 150 m².
Exemple d’un appartement de 3 chambres à Auteuil à 1 480 000 € - vendu par Daniel Féau à un prospect, avant même la mise en vente sur le marché.
Face à une offre définitivement cantonnée sur le parc existant ; la demande française et internationale est donc très forte.
Le développement du « Grand Paris » allégera la pression de la demande intramuros mais pas celle portant sur les biens au-delà de 1 million d’euros.
Le marché parisien au-delà de 1 million d’euros est par conséquent durablement déséquilibré et, en l’absence d’un retour massif de nouvelles constructions, nous voyons mal comment il pourrait se rééquilibrer.
=> Il n’y a donc pas de bulle parisienne.
La loi de Friggit est peut-être pertinente à long terme sur le territoire national, mais pas à Paris, car elle supposerait une offre élastique au prix et un niveau de revenu net des acquéreurs sur ce marché évoluant au même rythme que celui du reste de la population.
Bien entendu, le marché parisien connaîtra des fluctuations en termes de prix et de volumes, mais celles-ci seront davantage liées à des causes politiques – et fiscales – que strictement économiques.
La fluidité des ventes au-delà de 1 million d’euros est plus liée au contexte politique qu’à l’environnement économique.
Charles-Marie Jottras
Président du groupe Daniel Féau et Belles demeures de France