Immobilier : quelle reprise après le confinement ?
LES ÉCHOS - PAR HÉLÈNE DUPUY LE 20.05.2020
"Le marché ayant été bloqué pendant deux mois, cette première semaine et demie de déconfinement est marquée par une forte activité immobilière en France : visites, offres etc. Ce rebond est-il passager ? Peut-on déjà anticiper les premiers signes d'une baisse des prix en France ? Et à Paris ?
Cette première semaine et demie de déconfinement a été ultra-dynamique, clament en choeur les grands réseaux immobiliers. En une semaine, le réseau Laforêt a récupéré 70 % de l'activité pré-confinement dans l'ensemble de ses agences. Chez Guy Hoquet l'Immobilier, pour la même période donnée (semaine 13 au 20 mai 2019 comparée à celle du 11 au 18 mai 2020) les visites sont même en augmentation de 23,8 %. Chez Century 21, le trafic du site qui avait chuté de 50 % pendant le confinement est remonté à 100 % depuis lundi 11 mai. Ce avec pour l'instant « exactement les mêmes prix de marché qu'avant le confinement. Et beaucoup d'offres au prix à Paris » assure Laurent Vimont, président de Century 21.
Un « rebond technique »
Si ce rebond technique est peut-être plus fort que prévu, il était tout à fait attendu et même annoncé par les Notaires de France. Il s'agit principalement de projets bien avancés qui avaient dû être reportés à cause du confinement et qui vont se clôturer sur la fin du mois de mai. « Le printemps est habituellement l'une des saisons les plus actives en termes de volume de transaction avec 15 % des opérations annuelles réalisées entre mi-mars et fin avril. Avec un nombre de promesses de vente signées qui a baissé de 75 % durant cette période, ce sont donc 120.000 ventes qui n'ont pas été réalisées avec le confinement » avance Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleurs Agents.
Or parmi ces transactions reportées, un grand nombre a toujours lieu d'être et certaines de façon urgente. C'est le cas notamment de celles liées à un projet de vie qui devraient suivre leur cours quel que soit le contexte (arrivée d'un enfant, mutation, installation en couple, séparation, succession, acheter plus petit pour la retraite etc.).
Trop tôt pour parler de reprise
Mais ce rebond ne permet pas pour autant de parler de reprise. « Ce sursaut d'activité ne saurait être que de courte durée. Au-delà de ce rebond technique, la reprise du marché pendant les mois de mai et de juin s'annonce beaucoup moins dynamique » alerte Thomas Lefebvre. En effet, Meilleurs Agents observe un recul d'environ 50 % du nombre de nouveaux projets de vente déclarés sur sa plateforme depuis le début du confinement.
« Cette baisse témoigne du certain attentisme dont devraient faire preuve les vendeurs et les acheteurs durant cette période » commente le directeur scientifique de Meilleurs Agents. Car, si 9 particuliers sur 10 n'abandonnent pas leur projet immobilier, plus de 40 % d'entre eux préfèrent attendre quelques semaines, voire quelques mois avant de le reprendre, selon les résultats d'une étude réalisée par Meilleurs Agents *.
Parmi les raisons évoquées pour expliquer leur frilosité, 74 % des vendeurs craignent une éventuelle baisse des prix et près de 58 % redoutent une diminution du nombre d'acquéreurs. « Cependant, ce problème de confiance auquel les vendeurs font face, pourrait rapidement s'estomper. En effet, leurs inquiétudes sont davantage liées aux incertitudes relatives à l'évolution du marché (84 %) qu'à leurs situations personnelles (23 %) » nuance Thomas Lefebvre
Quelle tendance pour 2020 ?
« Le marché immobilier ne devrait pas s'effondrer à moyen terme. Dans ce contexte d'incertitudes sur le plan sanitaire et économique, 68 % des particuliers ayant un projet immobilier pensent que la pierre constitue encore aujourd'hui l'investissement le plus sûr » note Thomas Lefebvre. Dans ce sens, Alain Dinin, le patron de Nexity dit ne pas s'attendre à une baisse massive des prix de l'immobilier, dans une interview au JDD. Pour lui, un déséquilibre très important entre l'offre et la demande persiste en France.
Exemple parlant : dans la base de données clients du réseau immobilier Laforêt, on compte 10 acquéreurs pour un vendeur en France entière et 90 acquéreurs pour un vendeur à Paris, note son directeur Yann Jehanno. Pour ce dernier « Même si la demande était amenée à baisser sensiblement, le marché resterait toujours très déséquilibré à la faveur des vendeurs ».
Signal supplémentaire de la résistance du marché, Meilleurs Agents observe une reprise progressive de l'activité des vendeurs quant au nombre d'estimations depuis l'annonce de la date de fin du confinement. Mais au final, « la reprise du marché va surtout dépendre de la reprise économique dans son ensemble (emploi) et de l'accès au crédit et il y a encore pas mal d'inconnues à ce sujet » soulève Thomas Lefebvre.
Evolution des prix ?
Il est trop tôt pour constater une évolution des prix de l'immobilier. Au sein du réseau immobilier Orpi par exemple, quand un bien est mis en vente sur le site, des outils permettent de tracer la réaction des potentiels acquéreurs - nombre de clics, demandes d'informations, de visites. « Pour les biens parisiens, c'est seulement au bout de 8 jours qu'on pourra comparer la courbe de ces indicateurs avec celle qui concernaient des biens équivalents avant le confinement. Passé ce délai, on pourra voir si le bien a été mis au bon prix ou s'il est préférable de le réviser à la baisse. Pour les marchés tendus (hors Paris), il faudra attendre 15 jours et dans les zones rurales un mois et demi » indique Christine Fumagalli, présidente du réseau Orpi.
Le cas du marché parisien
A Paris « les visites ont repris à hauteur de 50 à 70 % de leur niveau d'une semaine avant le confinement » note le président de Century 21. Et la plupart des visites concernent des biens entre 300.000 et 800.000 euros au sein de son réseau. « Il y a moins de demande de visites pour l'instant sur le créneau - plus cher - de l'appartement familial. Pour lui, cela est dû au fait que « beaucoup de Franciliens ne sont pas encore rentrés de leur résidence secondaire où ils étaient confinés ». Ce qui signifie également qu'il pourrait y avoir un afflux de nouveaux acheteurs et vendeurs en septembre, lors de la probable reprise à la normale de l'école. En tout, 200.000 parisiens auraient quitté leur résidence principale pendant le confinement et plus d'un million de Franciliens, selon les chiffres des opérateurs de téléphonie mobile.
Un constat un peu différent chez le réseau Daniel Féau, spécialiste de l'immobilier de luxe à Paris. Entre mardi 12 mai et mardi 19 mai, des négociations ont été entamées sur 42 appartements et 17 offres ont d'ores et déjà été acceptées. Avec beaucoup d'offres au prix. Sur ces 17 offres, 6 concernent des biens en dessous d'1,5 million d'euros, 6 des biens entre 1,5 et 2,5 millions et 5 des budgets au-delà. « Des très bons chiffres » note Nicolas Pettex-Muffat, directeur général du réseau.
Autres chiffres qui témoignent d'un certain optimisme des potentiels acquéreurs parisiens : parmi les clients de Féau ayant un budget entre 500.000 et 1,5 millions d'euros, le projet de recherche immobilière est maintenu pour 80,3 % des 450 sondés, et non maintenu pour 12,1 % des sondés (le reste ne se prononce pas). Parmi ceux qui poursuivent la recherche, 58,5 % disent le faire « dans les prochains jours » : 23,6 % « dans quelques semaines » et 17,9 % la décalent à « dans quelques mois ». C'est ce qui ressort d'une enquête menée par le groupe du 8 au 15 mai**.
Parmi ces potentiels acheteurs, la crise sanitaire a impacté le budget alloué à l'acquisition à la baisse pour 30,2 % des sondés, à la hausse pour 2,2% d'entre eux, mais les les 67,6% restants n'ont pas modifié leur budget.
Vendre avant d'acheter
Mais pour Nicolas Pettex-Muffat, le point le plus encourageant vient du constat que parmi ses clients qui sont à la fois acheteurs et vendeurs, l'immense majorité souhaite d'abord acheter avant de vendre. En effet, 70,3 % de cette catégorie de clientèle (avec un budget de 500.000 euros minimum) préfère acheter avant de vendre quitte à avoir recours à un prêt relais. « Ce qui constitue le meilleur indicateur de confiance. Cela signifie que sur ce segment, personne n'anticipe de baisse sensible des prix de l'immobilier à Paris » explique-t-il. « Dans une situation où la confiance disparaît (automne 2008 par exemple), la vente de la résidence principale déjà détenue conditionne la recherche de la future » poursuit-il.
Cette confiance se traduit aussi dans les anticipations concernant les évolutions de prix. Parmi les 902 sondés ayant un budget supérieur à 500.000 euros, si plus de 3 personnes interrogées sur 4 envisagent une baisse des prix de l'immobilier sur les 24 prochains mois pour la France considérée dans son ensemble, ils sont : plus d'un sur deux (52,7 %) à envisager des prix stables ou en hausse pour Paris et sa proche couronne ouest, plus de 6 sur 10 (61,5 %) à envisager des prix stables ou en hausse pour les produits qui correspondent à leur recherche immobilière en cours.
De même, 75,1 % d'entre eux pensent que la demande portant sur les biens familiaux (3 ou 4 chambres) continuera à excéder l'offre, notamment à Paris. 70,8 % d'entre eux pensent que la demande portant sur les biens immobiliers présentant un bon potentiel locatif continuera à excéder l'offre tant que les taux de crédit resteront attractifs."
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